경북 수출지원 해외 서포터즈 / 조상우(필리핀)

필리핀 주거용 부동산 가격 지수(RREPI)란 무엇인가

필리핀 주거용 부동산 가격 지수(RREPI)는 필리핀 내 주거용 부동산(주택, 콘도미니엄 등)의 가격 변동 추이를 보여주는 대표적인 지표로, 필리핀 중앙은행(BSP)이 주관하여 발표하며 신규 주택 거래를 기준으로 평균 가격 변동을 산출한다. 이 지수는 필리핀 부동산 시장의 건강성, 투자 매력도, 거시경제 환경 변화 등을 파악하는 데 중요한 기준이 된다. 또한 지역별 및 주택 유형별로 세분화되어 분석되며, 가격 상승·하락 추세와 구조적 변화를 이해하는 데 활용된다.

마닐라의 1층은 상가, 2층은 주택으로 사용되는 혼합용도 건물.

(출처: 조상우)

최근 가격 동향 및 지역별 특징

2025년 1분기 기준, 필리핀 주거용 부동산 가격 지수는 전년 동기 대비 5.9% 상승했다. 수도권인 메트로 마닐라(Metro Manila)의 콘도미니엄 가격은 7.1% 상승하며 전국 평균을 웃돌았다. 하지만 지방 중소도시의 단독주택 가격은 약 2%의 미미한 상승에 그쳤다. 2024년 말 기준, 필리핀 수도권의 콘도미니엄 미분양 물량은 약 72,000세대에 달했으며, 이 중 25,000세대는 준공 후 미분양(RFO)인 것으로 집계됐다. 수도권을 중심으로 한 콘도미니엄 공급 과잉은 여전히 지속되고 있지만, 주택담보대출 접근성 확대, 분양가 할인, 장기 무이자 혜택 등의 제공으로 시장 진입 장벽은 낮아진 것으로 보인다.

필리핀 주거용 부동산 가격은 2020년 2분기 26.59%의 최고 상승률을 기록했으며, 2021년 2분기에는 -9.36%로 최대 하락률을 보인 바 있다. 올해 필리핀 부동산 시장은 코로나19 대유행 이후 누적된 공급 과잉 문제, 경기 불확실성, 정책적 변화 등으로 인해 복잡한 양상을 보이고 있다. 그럼에도 불구하고 필리핀 부동산 시장은 점진적인 회복세를 이어가고 있으며, 지역 및 유형별로 가격 상승률과 거래량에서 뚜렷한 양극화 현상이 나타나고 있다.

마카티시 부동산 보유세 인하와 투자 환경 변화

2025년 4월, 수도권 메트로 마닐라에 위치한 마카티(Makati)시는 부동산 보유세(RPT)를 대폭 인하하는 조례(2025-047호)를 공식 발효했다. 마카티시는 필리핀의 금융·상업 중심지로, 최근에는 스마트 교통체계 구축 등 사회간접자본 확충 사업을 활발히 추진하고 있는 도시다. 마카티 시장은 “이번 조치는 단순한 세금 인하가 아니라, 도시 경쟁력 확보와 투자 유치 확대를 위한 장기 전략”이라고 강조했다.

마카티시는 2023년 말 대법원 판결에 따라 보니파시오 글로벌시티(BGC) 및 인근 지역의 행정 관할권이 타기그(Taguig)시로 이관되면서, 연간 79억 페소(약 1,900억 원)의 예산 절감 효과를 거뒀다. 이는 세제 개편의 재정적 기반이 되었으며, 외국인 투자자와 부동산 개발 유치에 긍정적인 신호로 작용했다. 보니파시오 글로벌시티는 기업, 고급 주거지, 국제학교, 대형 병원, 쇼핑몰, 공원 등 다양한 시설이 밀집한 지역으로, 필리핀에서 가장 안전하고 쾌적한 신도시로 평가받고 있다. 마카티시는 해당 지역의 이관으로 인해 단기적으로는 세수 감소가 예상되지만, 장기적으로는 도시 경쟁력 제고에 도움이 될 것으로 보고 있다.

다양한 시설이 밀집한 필리핀의 신도시, 보니파시오 글로벌시티(BGC)

(출처: cathaypacific.com)

고가 주택 수요와 외국인 투자, 시장 양극화

글로벌 상업용 부동산 서비스 기업 커쉬먼 & 웨이크필드(Cushman & Wakefield)는 “공간, 품질, 입지를 중시하는 고가 주택 수요는 팬데믹 이후 오히려 확대되고 있으며, 향후 5년간 연평균 약 5%의 자산가치 상승이 기대된다”고 분석했다. 필리핀 부동산 서비스 및 컨설팅 기업 산토스 나이트 프랭크(Santos Knight Frank)는 “수도권인 메트로 마닐라는 아시아 주요 도시 대비 고가 부동산 가격 진입 장벽이 낮아, 안정성과 수익성을 동시에 갖춘 시장”이라고 평가했다. 실제로 마카티시와 보니파시오 글로벌시티 등에서는 신규 분양을 포함해 부동산 거래가 활발하게 이루어지고 있으며, 외국인 투자자와 고소득자를 중심으로 고가 주택 시장이 호황을 누리고 있다.

이와 관련해 콜리어즈 필리핀스(Colliers Philippines)는 “금리 인하와 유연한 분양 조건이 실수요자와 투자자 모두에게 긍정적으로 작용하고 있다”고 평가했다. 필리핀 중앙은행(BSP)이 올해 기준금리를 6.25%로 소폭 인하했지만, 여전히 대출 이자 부담은 큰 상황이다. 이로 인해 중산층 이하의 주택 구매 수요는 제한적인 반면, 현금 유동성이 풍부한 자산가와 외국인 투자자를 중심으로 고가 주택 시장 거래는 활발하다. 또한 필리핀 정부는 외국인 투자 유치를 위해 일부 산업단지 및 특정 부동산 프로젝트에 한해 외국인 소유 규제를 완화하는 방안을 검토 중이다. 이에 따라 향후 외국인 투자자의 필리핀 부동산 시장 진입이 더욱 활발해질 것으로 전망된다.

마닐라 코리아타운에 위치한 콘도미니엄 건물

(출처: 조상우)

지역별 차별화, 공급 과잉과 기회 요인

금융 및 상업 중심지인 마카티시를 비롯한 수도권과 주요 경제특구는 회복세가 뚜렷한 반면, 지방 중소도시와 일부 휴양지는 아직 팬데믹 이전 수준을 회복하지 못하고 있다. 2025년 현재, 메트로 마닐라의 사무용 건물 공실률은 약 15%로 다소 높은 수준이지만, 필리핀에 진출하는 IT·BPO(비즈니스 프로세스 아웃소싱) 기업이 증가하면서 점진적인 개선이 이루어지고 있다. 필리핀은 인구 증가와 도시화에 힘입어 중장기적으로 높은 성장 잠재력을 갖고 있으며, 특히 상업용 및 산업용 부동산 가격 상승은 기업 투자에 직접적인 영향을 주고 있다. 예를 들어, 카비테-라구나-바탕가스 지역은 제조업 투자가 지속적으로 유입되며 사무실뿐 아니라 공장 임대료도 상승하고 있다.

이처럼 필리핀 부동산 시장은 수도권과 지방, 주택 유형별로 뚜렷한 양극화를 보이며, 공급 과잉, 투자 환경 변화, 외국인 투자 확대 등 다양한 요인에 따라 복합적으로 움직이고 있다. 필리핀은 2010년대 연평균 6% 이상, 2020년대에도 2020년을 제외하면 연 5% 이상의 경제성장을 이어왔다. 2025년 1분기 경제성장률은 5.4%를 기록했으며, 이와 함께 부동산 수요도 꾸준히 증가하고 있다. 이에 따라 수도권을 중심으로 주거용 및 상업용 부동산에 대한 수요가 지속적으로 확대되고 있다.

또한 해마다 약 100만 명에 가까운 인구가 증가하고 있으며, 올해 말에는 인구가 약 1억 1,800만 명에 이를 것으로 전망된다. 인구 증가와 도시화가 계속되면서 주거 수요가 늘고 있으며, 이는 부동산 가격 상승의 주요 요인으로 작용하고 있다. 다만, 메트로 마닐라와 세부 등 주요 도시 간, 그리고 지역별로 부동산 시장의 흐름과 상승 요인은 차이를 보인다. 마카티는 금융·상업의 핵심지역으로 투자자들의 관심이 집중되고 있으며, 콘도미니엄, 오피스, 소매, 호텔 등 부동산 유형별로도 시장 전망에 차이가 있다.

아울러 필리핀 정부는 민간과 협력해 장기적인 사회간접자본 확충을 위한 공공-민간 협력사업(PPP)을 전개하고 있다. 이에 따라 교통, 수도, 항공, 에너지, 정보통신 등 다양한 분야에서 개선 및 확충이 이루어지고 있으며, 2025년 기준 약 6조 3,520억 페소(약 15조 7,530억 원)가 투입되고 있다. 필리핀은 이를 통해 지역 균형 발전과 국가 핵심 산업 강화를 동시에 추진하고 있다. 대표적으로 메트로 마닐라 지하철, MRT-7 등 대규모 교통 인프라 사업이 진행 중이며, 이는 도시 접근성과 부동산 가치에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대된다.

앙헬레스 지방도시의 콘도미니엄 건물

(출처: 조상우)

불확실성 속 기회와 전략적 접근

필리핀 부동산 시장은 수도권과 지방, 주택 유형별로 뚜렷한 양극화를 보이며, 공급 과잉, 투자 환경 변화, 외국인 투자 확대 등 복합적인 요인에 따라 움직이고 있다. 특히 메트로 마닐라 등 주요 도시는 외국인 투자자와 고소득자를 중심으로 고가 주택 및 상업용 부동산 시장이 활발히 성장하는 반면, 지방 중소도시는 가격 상승률이 둔화되며 지역 간 격차가 뚜렷해지고 있다.

마카티시의 부동산 보유세 인하와 정부의 사회간접자본 확충 사업은 도시 경쟁력 강화와 부동산 시장 활성화에 긍정적인 영향을 미치고 있다. 인구 증가, 도시화, 경제 성장세 또한 부동산 수요를 견인하고 있으며, 중장기적으로 수도권과 클락, 수빅 등 주요 경제특구의 주거 및 상업용 부동산 수요는 꾸준히 증가할 것으로 전망된다.

다만, 수도권 콘도미니엄 공급 과잉, 금리 인하에도 불구하고 여전히 높은 대출 이자 부담, 정부 규제 완화에 따른 외국인 투자 확대 등 다양한 요인으로 인해 시장에는 여전히 불확실성과 위험이 존재한다. 결국 필리핀 부동산 시장은 성장 가능성과 불확실성이 공존하는 구조로, 지역별·유형별 특성에 맞춘 전략적인 선택과 집중이 요구된다.

※ 위 원고는 현지 외부 전문가가 작성한 원고로, (사)경북PRIDE기업 CEO협회의 공식 의견이 아님을 알려드립니다.