경북 수출지원 해외 서포터즈 / 권영일(미국)

미국 부동산 시장은 매매는 저조하지만 가격은 오르고 있는, 이른바 '스태그플레이션(Stagflation)' 현상을 보이고 있다. 이에 따라 미국 주택 시장은 높은 집값과 소비자 신뢰 하락으로 어려움을 겪고 있다. 게다가 최근 증시 하락세로 많은 잠재적 주택 구매자들이 내 집 마련에 어려움을 겪고 있다. 고가 부동산 시장에서도 거래가 잇따라 취소되고 있다.

실제로 주택 가격 상승세는 올해 들어 계속되고 있다. 지난 3월 미국 기존 주택의 중위 가격은 40만3,700달러로, 지난해 같은 기간보다 2.7% 상승했다. 전국부동산중개인협회(National Association of Realtors, NAR)가 최근 발표한 올해 1분기 주택시장 보고서에 따르면, 미국 단독주택 가격은 228개 메트로 지역 가운데 189곳(약 83%)에서 지난해 4분기보다 상승한 것으로 나타났다. 대도시 10곳 중 8곳에서 집값이 오른 셈이다. 미국에서 가격 상승률이 가장 높았던 메트로 지역은 뉴욕주의 시러큐스(Syracuse, 17.9%), 앨라배마주의 몽고메리(Montgomery, 16.1%), 오하이오주의 영스타운(Youngstown, 13.6%) 등이었다. 부동산 가격이 가장 높은 캘리포니아 샌호세(San Jose) 지역 또한 단독주택 가격 상승 폭이 두 자릿수에 가까운 9.8%에 달했다.

미국 부동산 시장이 스태그플레이션 형상을 보이고 있다.

(출처: 권영일)

캘리포니아(CA)의 경우, LA 메트로 지역의 부동산 가격 상승률은 지난해 같은 기간보다 4.9%, 샌디에이고(San Diego)는 5.7%, 샌타애나(Santa Ana) 지역은 6.2%였다. 반면, 주택 거래량은 눈에 띄게 감소했다. NAR에 따르면, 올해 3월 미국 기존 주택 매매 건수는 402만 건(계절 조정 연율 기준)으로, 전월 대비 5.9% 감소했다. 이는 거래량 413만 건을 예상한 다우존스 집계 전문가들의 전망치를 크게 밑도는 수치다. 기존 주택은 미국 주택시장 거래량의 대부분을 차지한다.

3월 거래량 감소폭은 한 달 기준으로 2022년 11월 이후 가장 컸다. 또한, 동월 기준으로는 2009년 3월 금융위기 당시 이후 가장 낮은 수준이다. 한편, 같은 기간 기존 주택 재고는 133만 가구로, 전달보다 8.1%, 지난해 같은 기간보다 19.8% 각각 증가했다.

모기지 금리 7.1% ... 주택시장에 악영향

이는 미국 경제를 둘러싼 불확실성이 커지는 가운데, 연초 주택 대출 금리가 상승한 것이 주요 요인으로 작용했다. 이에 따라 잠재적 매수자들이 관망세로 돌아섰다는 것이 전문가들의 지배적인 분석이다. 

미국에서는 거래 종결까지 통상 1~2개월 이상 소요된다. 따라서 3월 통계는 1~2월경의 구매 결정이 반영된 수치다. 30년 만기 고정금리 주택담보대출 평균 금리는 지난해 9월 6%대 초반까지 낮아졌다가, 올해 1월에는 7%를 돌파한 바 있다.

1월 하순 이후 다소 반락하던 주택 대출 금리는 도널드 트럼프 대통령의 관세 정책에 대한 우려로 다시 반등해, 현재 7% 선에서 움직이고 있다. 실제로 지난 4월 중순, 30년 고정금리 모기지의 평균 금리는 7.1%를 기록했다. 최근 모기지 금리가 상승세를 보이자, 도널드 트럼프 대통령의 관세 부과에 대한 보복 조치로 외국 정부가 미국 국채를 대거 처분하고 있는 것이 아니냐는 관측이 제기됐다.

지난 1월 말 기준, 외국 정부가 보유한 주택저당증권(Mortgage-Backed Securities, MBS)은 1조3,200억 달러로 전체의 약 15%를 차지한다. 주요 보유국은 일본, 중국, 대만, 캐나다 순이다. 중국은 지난해부터 MBS 매각에 나섰다. 지난해 9월 말 기준 중국의 보유량은 전년 대비 8.7% 줄었으며, 12월 초에는 20%까지 급감했다.

연방준비제도(Fed)도 자산 축소의 일환으로 자체 보유 포트폴리오에서 MBS를 줄이고 있다. 팬데믹 당시에는 금리를 낮추기 위해 MBS를 대규모로 매입했지만, 현재는 정반대의 정책을 시행 중이다.

한 분석가는 “연준의 이러한 움직임 역시 시장에 추가적인 압력으로 작용할 수 있다”고 분석했다.

최근 높은 금리와 경기 침체로 인해 부동산 매매가 크게 감소하고 있다.

(출처: 부동산 정보 사이트 Zillow 캡쳐)

첫 집이 100만불?… 대도시 ‘스타터 홈’ 가격 폭등

이런 가운데, 미국 대도시들의 스타터 홈(Starter Home) 가격이 크게 오르고 있다.

스타터 홈이란 일반적으로 각 지역 내 주택 가치 하위 33.3%에 해당하는 주택으로, 첫 주택 구매자에게 적합한 집을 의미한다.

부동산 중개업체 질로(Zillow)는 최근 발표한 3월 주택 동향 보고서에서, 스타터 홈의 최소 가격이 100만 달러를 넘는 도시가 전국에 233곳에 달한다고 밝혔다. 이는 지난해 3월 209개 도시에서 11% 증가한 수치로, 5년 전인 2020년 3월의 85개와 비교하면 무려 174% 늘어난 것이다. 현재 인구가 밀집된 전국 233개 도시에서 주택 가격 상승 격차가 급격히 벌어지면서, 스타터 홈조차 100만 달러 이상의 가격표를 달게 됐다.

전국에서 스타터 홈 가격이 100만 달러를 넘는 도시가 가장 많은 주는 캘리포니아(CA)였다. 올해 3월 기준 CA에서만 113개 도시가 이 같은 가격대를 기록했다. 이는 지난해 3월의 100개에서 13% 증가한 것이며, 2020년 3월과 비교하면 두 배 이상인 109% 늘어난 셈이다.

전국 도시 기준으로는 뉴저지를 포함한 뉴욕 메트로 지역이 총 48개로 가장 많았고, 이어 산호세(16개), 마이애미(8개), 시애틀(8개) 순으로 나타났다. 다만 질로는 올해 들어 매물 증가, 시장 체류 기간 연장, 판매자들의 가격 인하 등으로 인해 구매자들의 협상력이 일부 회복되면서, 이 수치는 연초 대비 소폭 줄어들었다고 설명했다. 전문가들은 100만 달러짜리 스타터 홈이 있는 도시는 주택 시장의 불균형이 극심하다는 뜻이라고 지적했다. 스타터 홈의 높은 진입 장벽은 젊은 층의 주택 구매를 지연시키고 있으며, 이는 단독주택 임대에 대한 수요와 가격을 동시에 끌어올릴 수 있다.

캘리포니아가 미국에서 주택 가격이 가장 높다.

(출처: California Prime Recovery)

CA 부동산 가격 가장 높아 … 주요 10곳 가운데 8곳 차지

이런 가운데, 단독주택 가격 상위 10개 메트로 지역 중 8곳이 캘리포니아(CA)인 것으로 나타났다. 전국부동산중개인협회(NAR)에 따르면, 미국에서 단독주택 가격이 가장 비싼 10개 메트로 지역 가운데 8곳이 CA 지역으로 조사됐다.

특히 실리콘밸리를 중심으로 한 샌호세–서니베일–샌타클라라 메트로 지역은 단독주택 중간 가격이 202만 달러에 달해 전국 최고를 기록했다. 롱비치와 글렌데일을 포함한 LA 지역도 중간 가격이 86만2,600달러로 미국 상위 10위 안에 들었다. 이밖에도 애너하임–산타아나–어바인(145만 달러), 샌프란시스코–오클랜드–헤이워드(132만 달러), 샌디에이고–칼즈배드(103만 달러), 살리나스(99만4,700달러), 샌루이스오비스포–파소로블레스(95만3,400달러), 옥스나드–사우전드오크스–벤투라(93만1,500달러) 등 캘리포니아 지역들이 상위권에 이름을 올렸다.

다른 주에서는 하와이의 호놀룰루(115만 달러), 플로리다의 네이플스–이모칼리 마르코아일랜드(86만5,000달러) 등이 10위 안에 포함됐다.

※ 위 원고는 현지 외부 전문가가 작성한 원고로, (사)경북PRIDE기업 CEO협회의 공식 의견이 아님을 알려드립니다.