경북 수출지원 해외 서포터즈 / 최지윤(스페인)

2025년 스페인의 최저임금은 월 1,381유로(한화 약 200만 원)로, 유럽연합 평균보다는 낮은 수준이다. 마드리드나 바르셀로나 같은 경제 중심 대도시의 평균 월급은 각각 2,282유로, 2,820유로에 달하지만, 높은 생활비를 고려하면 이 역시 넉넉하다고 보긴 어렵다. 이러한 구조 속에서 스페인 국민의 삶은 점점 더 팍팍해지고 있으며, 그 주된 요인은 임금 대비 과도한 주거비 부담이다. 임대 보장 재단(Fundación Alquiler Seguro)과 레이 후안 카를로스 대학교의 임대 관측소에 따르면, 2024년 11월 기준 스페인 전국 평균 월세는 1,117유로(약 178만 원)로, 이는 최저임금에 거의 맞먹는 수준이다. 타인과 함께 거주하는 쉐어하우스의 경우에도 방 하나를 임대하는 데 최소 500유로(약 80만 원) 이상이 필요해, 사회 초년생이 독립된 주거 공간을 마련하기란 현실적으로 여전히 쉽지 않다. 특히 마드리드에서는 혼자 거주하려면 최소 100만 원 이상의 주거비가 들기 때문에, 임금 대비 주거 부담이 큰 현실은 많은 이들에게 큰 어려움으로 작용하고 있다.

 (출처: 20minutos.es)

최근 몇 년간 스페인의 주택 시장은 전례 없는 변화를 겪고 있다. 다양한 문제가 복합적으로 얽히면서 주거 위기는 더 이상 대도시만의 문제가 아닌 전국적인 현상으로 확산되고 있다. 특히 임대료 상승은 전국적인 장기 추세로 굳어지고 있다. 스페인 일간지 엘파이스에 따르면, 발렌시아, 말라가, 팔마 등 일부 지역에서는 지난 10년간 임대료가 50% 이상 올랐다. 이는 같은 기간 동안의 인플레이션율(20.1%)이나 평균 임금 상승률(16.2%)과 비교해도 월등히 높은 수준이다. 물가나 소득보다 훨씬 빠르게 상승한 임대료는, 그 자체로 서민들의 주거비 부담을 크게 가중시키는 요인이 되고 있다.

그렇다면, 왜 스페인의 임대료는 천정부지로 오르고 있는 것일까? 전문가들은 그 주요 원인으로 관광객을 위한 단기 임대의 확산을 꼽는다. 에어비앤비(Airbnb)와 같은 플랫폼의 등장은 장기 임대 시장에 뚜렷한 영향을 미쳤다. 많은 집주인들이 더 높은 수익을 기대하며 장기 임대 대신 단기 임대로 전환했고, 이로 인해 장기 계약이 가능한 주택의 공급은 점점 줄어들게 되었다. 이로 인해 임대료는 자연스럽게 상승하였고, 도시 중심부는 관광객 중심의 공간으로 재편되면서 기존 주민들은 점차 도심 외곽으로 밀려나게 되었다. 그중에서도 외국인들에게 잘 알려진 인기 지역에서는 외국인의 부동산 구매가 가격 상승을 더욱 부추기고 있다. 이로 인해 일부 지역에서는 지역 주민들이 관광객과 단기 체류 외국인에게 주거지를 빼앗기고 있다는 불만이 확산되고 있다.

스페인 전역에서 열린 주택 시위 

(출처: elpais.com)

로이터통신에 따르면, 마요르카에서는 임대료를 감당하지 못한 일부 주민들이 이동식 주택인 카라반으로 거처를 옮기는 사례도 나타나고 있다. 지역 주민들 사이에서는 관광객 유입이 임대료 상승을 불러왔다는 인식이 확산되면서, 일부 지역에서는 관광객을 환영하지 않는 시위까지 벌어지고 있다. 이러한 갈등은 이제 지역을 넘어 사회 전반으로 확산되는 양상이다. 2025년 4월 5일에는 스페인 전역에서 주택 문제를 둘러싼 대규모 시위가 열렸다. 시위 참가자들은 임대료 인하, 빈집 활용, 관광용 단기 임대 규제, 공공주택 확대 등 실질적인 정책 변화를 촉구했다. 아라곤 지역처럼 신규 주택 건설이 15년 넘게 중단된 일부 소도시들에서는 단기 임대 증가로 인해 장기 거주가 가능한 주택이 줄어들고, 이로 인해 기존 주민들이 거주지를 떠나야 하는 상황이 계속되고 있다. 이러한 문제에 대응하기 위해 일부 지자체에서는 빈집 재개발, 관광용 임대 제한 등 지역 차원의 대책 마련을 요구하고 있다.

스페인 정부는 급기야 2025년 4월 3일부로 ‘골든 비자’ 프로그램을 폐지하기에 이르렀다. 이 제도는 2013년 도입되어, 비(非)EU 국가 국민이 50만 유로 이상 부동산에 투자할 경우 스페인 거주 허가를 받을 수 있도록 한 정책이었다. 그러나 정부는 부동산 가격 상승을 억제하기 위한 조치로 해당 제도를 종료했다. 이에 대해 일부 국민들은 "근본 원인은 건드리지 못한 미봉책에 불과하다"는 비판적인 반응을 보이고 있다. 골든 비자 폐지 이후, 스페인 내 장기 거주를 희망하는 비EU 국적자들은 대체 비자 옵션을 찾아야 하는 상황에 놓였다. 한편, 관광객 대상 단기 임대와 외국인의 부동산 매입이 현 임대료 급등 상황에 일정 부분 영향을 준 것은 분명하지만, 모든 책임을 이들 요인에만 돌릴 수는 없다는 지적도 나온다. 일부 전문가들은 스페인 대도시의 임대료 급등이 중앙 및 지방정부의 비효율적인 도시계획과 토지 정책 운용에서 비롯된 구조적인 문제라고 분석한다.

스페인의 수도 마드리드는 최근 몇 년 사이 인구가 급격히 증가했지만, 이에 상응하는 신규 주택 공급은 거의 이루어지지 않고 있다. 간혹 새로 건설되는 주택이 있더라도, 대부분 고급 주택에 집중되어 있어 일반 시민들의 주거 문제를 해결하기에는 역부족인 상황이다. 현재 스페인 정부는 건축 허가된 토지를 경매 방식으로 매각하고 있으며, 많은 건설사들이 치열한 경쟁 끝에 높은 가격으로 토지를 매입하고 있다. 그 결과 투자금 회수를 위해 고급 주택 위주의 개발이 이뤄질 수밖에 없고, 이는 다시 주택 가격 상승으로 이어지는 악순환을 낳고 있다. 하지만 정부는 이와 같은 문제에 대해 뚜렷한 해결책을 제시하지 못하고 있는 실정이다. 페드로 산체스 총리는 2018년 총선 당시 공공임대주택 확대와 주택 시장 안정화를 약속했지만, 현실은 크게 다르다. 스페인의 공공임대주택 비율은 현재 2.5%에 불과하며, 이는 유럽 평균에 한참 못 미치는 수준이다. 게다가 주택 공급 확대를 위한 주요 프로젝트들도 지연되거나 중단되는 사례가 많아, 정부의 주택 정책에 대한 신뢰도 점차 떨어지고 있다.

또한, 중앙정부와 지방정부 차원의 토지 개발 허가가 지연되는 일도 흔하게 발생하고 있으며, 복잡하고 비효율적인 행정 절차로 인해 도시계획 승인이 이뤄지기까지 오랜 시간이 소요되고 있다. 대표적인 예가 바로 ‘누에보 노르떼(Nuevo Norte)’ 개발 사업이다. 이는 마드리드 차마르틴 기차역 인근 500헥타르 부지를 재개발해 녹지 공간을 포함한 미래형 도시를 조성하고, 주거지 1만 채 이상과 오피스, 상업시설 등을 함께 갖추는 대규모 도시 재생 사업이다. 해당 사업은 1993년부터 논의되었으나, 정권 교체와 정책 기조의 변화, 복잡한 행정 절차 등 여러 이유로 인해 무려 30년 넘게 지연되어 왔다.

마드리드 누에보 노르떼 예상 조감도. 

(출처: eleconomista.es)

특히 중앙정부, 마드리드 시정부, 자치주 간의 권한 분배 문제와 더불어, 철도청(ADIF)과 민간 건설사 간의 이해관계 충돌, 환경단체 및 시민단체의 반대 등이 얽히면서 사업 추진은 한층 더 지체되었다. 또한, 2010년 유럽 경제 위기 이후 대부분의 대형 개발 사업이 취소되거나 보류되면서, ‘마드리드 누에보 노르떼’ 프로젝트 역시 다시 한번 지연되었다. 현재는 철도 인프라 공사가 진행 중이며, 주거 및 상업 시설의 본격적인 착공은 2026~2027년경으로 예정되어 있다.

신규 주택 공급 부족 외에도, 스페인이 안고 있는 또 다른 핵심 문제는 공공임대주택의 절대적인 부족이다. 앞서 언급한 것처럼, 전체 주택 시장에서 공공임대주택이 차지하는 비율은 2.5%에 불과하다. 유럽 다수 국가에서 공공임대주택은 국민 주거 안정을 위한 핵심 수단으로 기능하고 있지만, 스페인은 이 분야에서 뚜렷한 약세를 보이고 있다. 부동산 플랫폼 이데알리스타(Idealista)가 전한 JLL 보고서에 따르면, 스페인 전체 주택 중 공공임대 또는 저렴한 보호주택이 차지하는 비율은 2.5%로, 이는 유럽 최하위 수준이다. 포르투갈과 루마니아를 제외하면 가장 낮으며, 불가리아와 동일한 수치다. 스페인은 역사적으로 분양 중심의 주택 공급 정책을 유지해 왔으며, 공공주택 역시 대부분 임대가 아닌 분양 형태로 제공되어 왔다. 보호주택이 민간 시장으로 쉽게 전환될 수 있는 토지법 구조 역시 장기적 관점에서의 공공임대 재고 확대를 어렵게 만드는 요인으로 지적되고 있다.

유럽의 공공임대주택 비율 

(출처: idealista.com)

이로 인해 소득 대비 임대료 부담도 점점 커지고 있다. 최근 통계에 따르면, 스페인 임대 가구의 36%가 월 소득의 40% 이상을 임대료로 지출하고 있으며, 이는 유럽 평균을 크게 웃도는 수준이다. 공공 목적의 주택 공급 비율은 계속해서 낮은 수준에 머물고 있으며, 이러한 공급 부족이 현재의 주택 위기를 구조화하는 데 핵심적인 역할을 하고 있다. 이러한 상황에도 불구하고, 정부는 여전히 공공임대주택 직접 건설에 소극적인 태도를 보이고 있다. 재정 부족과 정치적 우선순위의 변화 등으로 인해 관련 예산 확보가 지연되고 있으며, 그에 따른 정책적 추진 의지 역시 부족하다는 지적이 제기되고 있다.

스페인 주택 시장의 가장 아이러니한 점은 임대료는 높지만, 매매가는 비교적 낮다는 사실이다. 그러나 자본 여력이 부족한 청년층, 이주민, 단기 체류자는 매매보다는 임대를 선택할 수밖에 없고, 결국 높은 임대료를 감수할 수밖에 없는 상황이다. 이러한 구조 속에서 청년들의 독립 시기는 점점 늦어지고 있다. 유로스타트(Eurostat)에 따르면, 30~34세 스페인인의 42%가 부모와 함께 거주하고 있으며, 청년층의 평균 독립 연령은 30.3세로 EU 평균인 26.4세보다 훨씬 높다. 월급과 맞먹는 수준의 월세로 인해 청년층은 저축이 거의 불가능하며, 독립이 지연될 수밖에 없는 구조이다.

스페인의 실업률은 최근 몇 년간 점진적으로 하락하고 있다. 2024년 3분기에는 11.21%로, 2008년 이후 가장 낮은 수준을 기록했으며, 2024년 12월에는 10.6%, 2025년 2월 기준으로는 10.4%까지 떨어졌다. 그러나 유로존 평균 실업률(6.1%)에 비하면 여전히 높은 수치다. 특히 청년 실업률은 스페인 노동시장의 구조적 문제로 지적되고 있다. 2024년 4월 기준 스페인의 청년 실업률은 무려 26.5%에 달하며, 이는 EU 회원국 중 가장 높은 수준이다. 이처럼 청년층의 경제적 자립이 어려운 현실은 곧바로 주거 문제로 이어지고, 독립보다는 부모와 함께 사는 것을 선택하게 만드는 주요 요인이 되고 있다.

결국 스페인의 주택 문제는 단순히 가격 상승에 그치지 않고, 사회 전반의 구조적인 문제와 깊이 연결되어 있다. 이는 주거 공간뿐 아니라 상업 공간에도 그대로 반영되고 있다. 최근 몇 년 사이 상가 임대료 역시 큰 폭으로 상승하며, 자영업자들과 창업을 준비 중인 이들에게 부담으로 작용하고 있다. 부동산 전문 플랫폼 이데알리스타(Idealista)에 따르면, 2024년 들어 마드리드를 비롯한 주요 도시의 상가 임대료가 10% 이상 상승한 것으로 나타났다. 여기에 스페인의 높은 세율까지 더해지며, 자영업자들이 체감하는 부담은 더욱 커지고 있다. 따라서 스페인 시장 진출을 준비하는 이들은 철저한 사전 조사와 함께 장기적인 관점에서의 접근이 필요하다. 특히 스페인 내에서 비즈니스 기회를 모색하거나 이민을 계획 중인 한인들은 현지 부동산 시장의 구조와 흐름을 정확히 파악할 필요가 있다.

※ 위 원고는 현지 외부 전문가가 작성한 원고로, (사)경북PRIDE기업 CEO협회의 공식 의견이 아님을 알려드립니다.